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¿Qué hacer si una obra es "obligatoria" (necesaria y urgente) y ningún propietario quiere pagarla?

El presidente de la comunidad ha de actuar tras asesorarse por un técnico cuando hay peligro y nadie quiere aportar dinero

Reunión de una Comunidad de Propietarios

Ser Presidente de una Comunidad de Propietarios no es cuestión baladí. El Presidente es el representante dentro y fuera de la comunidad y es quien va a los Tribunales para representarla en juicio cuando hay controversias. De modo que su responsabilidad es mayor de lo que pueda pensarse y muchas veces se olvida cuando, por ejemplo, y este es el caso que nos ocupa, hay que hacer obras urgentes en la comunidad pero los vecinos se niegan a pagar más dinero del habitual.

Los servicios jurídicos del Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla nos aclaran esta cuestión muy habitual en los tiempos de crisis que corren porque, si el presidente es el órgano unipersonal representativo, resulta que la junta de propietarios es el órgano superior y, en consecuencia, le corresponde decidir en todas las cuestiones comunitarias, según la Ley de Propiedad Horizontal.

Por ello, dos son las decisiones que como Presidente podría tomar:

  1. Si tras asesorarse debidamente (informe técnico) o por razones obvias, la intervención resulta urgente, debe adoptar las medidas que se recomienden por los técnicos como imprescindibles, para evitar que se agrave la situación, e inmediatamente después, convocar una junta extraordinaria para la fecha más próxima posible, para que sea ésta quién apruebe la labor realizada y adopte las restantes medidas necesarias. Es decir, un actuar parecido al que la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 20.c, otorga al Administrador de Fincas y, con apoyo igualmente en el artículo 10 de la misma Ley.
  2. La segunda decisión, en caso de que no se dé esta especial urgencia, lo que será la situación normal o habitual, es convocar, ineludiblemente, junta general extraordinaria, para que sea la asamblea, como órgano superior, quien decida sobre la necesidad de ejecutar la obra de manera urgente o no. Y, en su caso, la aprobación del oportuno y necesario presupuesto de entre los que se requieran con la correspondiente aprobación de derrama o derramas para afrontar el gasto.

Ahora bien, el Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla advierte de que ha de tenerse en cuenta que, según la última reforma operada en la Ley de Propiedad Horizontal, por la Ley 8/2013, determinadas obras, como las necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, resultan de obligatoria ejecución, sin necesidad de aprobación en junta general, que solo tendrá que reunirse para aprobar la forma en la que se pagan esas obras.

Lo anterior, por tanto, a lo que nos lleva es al consejo de que el Presidente solicite la oportuna asistencia para que un técnico profesional califique las obras de las que se trate, de forma que disponga de un informe pericial que se pronuncie sobre la necesidad de las obras. De esta forma, sabiendo ante qué clase de obras se enfrenta, podrá salvar su responsabilidad decidiendo:

  • Si ha de actuar urgentemente sometiendo luego su actuación a la asamblea, porque las obras sean urgentes y necesarias.
  • Si ha de disponer lo procedente para la ejecución de las obras y someter a la asamblea la forma de pago, porque las obras sean necesarias.
  • Si ha de reunir a la asamblea para decidir sobre la realización o no realización de las obras, y en su caso sobre la elección del presupuesto más acertado y la forma en la que habrán de ser pagadas, si las obras no son ni urgentes ni necesarias.

Fuentes: Diario ABC - Fernando González

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